土地を持っている。これから持とう！ でも・・・自分の土地でも自分勝手に使えません。
税金を払って所有する権利を認められているものと考えた方が分かり易いのでは、・・・

•  都市計画法
• 農地法
• 建築基準法
• その他多くの関係法令で縛られています。

 −−−　土地利用の注意点　−−−

1. あなたの土地は、何に使うのですか。
2. あなたの土地の用途地域は、何ですか。
3. あなたの土地の地目は、何ですか。
4. あなたの土地の面積は、何�uありますか。
5. あなたの土地は、道路に面していますか。
6. あなたの土地は、いつ取得したものですか。

• 資材置き場や駐車場にしたい。（建築物を建てない。）
   基本的には、用途地域に関わらず、どこでも可能です。
   農地（田・畑）であれば、農振法や農地法の許可（届出）は必要となります。
   特に、市街化区域以外は、違反となる可能性がありますのでご注意ください。

• 建物を建てる。
   用途地域により、建てられるものが限られてきます。
   たとえプレハブや仮設物でも、建築物として扱われる場合がありますので、ご注意ください。

【 用途地域】

　市街化区域
　　用途地域（建物の用途）に該当するものであれば建築は可能です。
　　建築物がその土地が指定されている用途に該当しているか確認は必要です。
　　尚、建坪率と容積率も場所により変動しますので、ご注意ください

　市街化調整区域
　　最も規制が厳しく、自由に使えません。農業関連施設以外は、許可が必要です。
　　許可対象の建築物も指定されたもの以外は、原則不許可です。
　　一般の方であれば、唯一既存宅地のみです。
 　　（既存宅地制度はなくなりましたが、都計法34条に該当させることで救済しています。）

　未線引き区域
　　市街化区域と市街化調整区域の線引きがなされていない地域です。
　　都市計画法の制限を受けますので、都市計画区域外よりも面倒ですが、殆どのものが建築可能です。

　都市計画区域外
　　都市計画法の影響を受けませんので、最も規制が緩やかですが、緩やかなのには訳があります。
　　・中心市街地から遠い。
　　・店舗等が無く、日常生活上、何かと不便。
 
　　一方
　　・土地が安い。
　　・自然が豊富。

   どれを優先するかだと思います。

　　【用途地域と建築物の許可】

1. 都市計画区域
     ・市街化区域
     ・市街化調整区域
     ・未線引き区域
    
2. 都市計画区域外

１．都市計画区域

　【市街化区域】

　　第一種低層住居専用地域 ・・・・・　低層住宅専用に良好な住環境保護地域

　　第二種低層住居専用地域　・・・・・　主として低層住宅に良好な住環境保護地域
      　　小規模な店舗等の立地は、認められます。
 
　　第一種中高層住居専用地域　・・・・　中高層住宅用に良好な住環境保護地域 

　　第二種中高層住居専用地域　・・・・　主として中高層住宅に良好な住環境保護地域
      　　生活に必要な利便施設の立地が認められます。

　　第一種住居地域  ・・・・・　住環境保護地域
      　　大規模な店舗・事務所は制限されます。

　　第二種住居地域  ・・・・・　主として住環境保護地域

　　準住居地域  ・・・・・　地域にマッチした業務の発展と調和した住環境保護地域

　　近隣商業地域  ・・・・・　近隣住民のための店舗・事務所等の利便を増進する地域

　　商業地域  ・・・・・　主として、店舗・事務所等の地域

　　準工業地域  ・・・・・　環境悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進する地域

　　工業地域  ・・・・・　主として工業の利便を増進する地域

　　工業専用地域  ・・・・・　工業の利便を増進する地域
　　　この他にも、○○地区や○○地域と様々な地域地区が定められていますが、書き切れませんので、
　　　他のホームページで都市計画法第８条（地域地区）と、同９条に具体的な内容が書いてありますので、
　　　調べてください。
　　　地域名を見ただけで、おおよそ見当はつくのではないでしょうか。自分の土地がどれに該当するか
　　　 関心を持たれた方がよいでしょう。

　【市街化調整区域】

　市街化調整区域で許可になる可能性のある建築物と要件です。
  34条１号　・・・　調整区域内住民の利便のための施設
　　・日常生活に必要な物品販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業所
　　　申請地を中心に半径500ｍ圏内に50戸以上の人家（自動車修理工場は、１km圏内に250戸以上）
　　　敷地面積概ね500�u以内

　３４条２号　・・・　地域資源の利用のための施設
　　・鉱物資源、観光資源（史跡・名所・文化財・温泉・自然の風景地）の有効な利用上必要な建築物

　３４条３号　・・・　温度・湿度・空気等、特別な条件が必要な建築物該当。
　　・政令が定められていませんので該当するものはない。

　３４条４号　・・・　地元農林水産業の活性化のための施設
　　・農林漁業の生産物を処理・貯蔵・加工に必要な建築物。
　　　食料品製造（畜産・水産）、缶詰製造、保存食料品製造、製穀、製粉、飼料製造、製材など
　　　速やかな処理が必要など、その地域でならなければならない合理的理由が必要。
　　・農林漁業等活性化基盤施設である建築物

　３４条５号　・・・　事業団と地方公共団体が主体で行うもの。
　　・中小企業の事業の共同化、集団化のための建築物
　　　一般の方には、該当しないでしょう。

　３４号６号　・・・　既存の事業活動を効率化するための施設（質的改善）
　　・既存工場と密接な関連を有する建築物
　　　そこでならなければならない合理的理由が必要。

　３４号７号　・・・　市街化区域に立地が不適当な施設
　　・危険物の貯蔵、処理に供する建築物
　　・火薬類取締法第２条第１項等、市街化区域では不適当な建築物

　３４条８号　・・・　市街化区域内に建築困難或いは不適当
　　・特殊な建築物
　　・ドライブイン、給油所
　　　市街化区域から概ね500ｍ以上離れ、同種の施設間は、概ね500ｍ以上離れていること。
　　　敷地面積は、500�u以上
　　・火薬類の製造所
　　・地区計画又は集落地区計画の内容に適合した建築物

　３４条９号　・・・　住人の生活権を守る
　　・既存権利行使のための建築物
　　・調整区域に指定される以前から所有権（賃借権）を持ち、自己の居住・事業を目的とする建築物
　　但し、５年間に限られる。

　３４条１０号　・・・　１〜９号に該当せず、調整区域でなければならないか、望ましい建築物
　　・二三男分家
　　・収用対象により移転
　　・社寺、仏閣、納骨堂
　　・既存事業に従事するものの住宅、寮（事業所と至近距離であることが不可欠な場合）
　　・地区集会所
　　・既存宅地確認済地に於ける区画の変更
　　・有料老人ホーム
　　・既存集落内に於ける自己用住宅（調整区域指定以前から所有している土地）
　　・大規模既存集落での自己用住宅（調整区域以前から所有）、分家住宅、小規模な工場、公営住宅
　　　（大規模既存集落の指定を受けている地区）
　　・介護老人保健施設
　　・廃車の保管施設
　　・市民農園整備促進法に該当する建築物

　【未線引き区域】

　　市街化区域と市街化調整区域の区別のない区域です。
　　都市計画法に従った建築が必要となってきます。

　　たとえば、山の一部を削って造成した土地に住宅を建築しようとしたら、
　　「今年から都市計画区域に指定されました。申請地は、傾斜になりますので、擁壁を設置し
　　て、急傾斜を解消するよう。」と指導を受け、「余計な出費をしてしまった。昨年建築すれば、
　　必要なかったのに。」と話す方もおりました。
　　※　急傾斜は、30度以上です。

  ２，都市計画区域外

 　都市計画区域指定の目的が、「都市として総合的に整備し、開発し、保全する必要がある区域」と
　か「無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図る必要がある区域。」となっています。
　都市計画区域外は、それらの必要が全くないといえるでしょう。多少でもその可能性がある場合、
　準都市計画区域の指定という方法もあり、これは市町村で指定します。
　早い話が、田舎扱いされているわけですが、殆どのものが建築可能です。しかし、都市計画法の制
　限はなくとも、その他の法令の制限はなくなりませんのでご注意ください。

　たとえば、
　農地を宅地化する場合、分譲ではなく建売でなければならない。
　土地改良が終了して、10年以上経過していない農地は、農地法や農振法などが通らない。

  一方
　建築の際、公道の幅員が1.8ｍしかなくても、後退（建築基準法42条２項道路−みなし道
　路）の必要がない。

　など、一長一短と言えますので、自分の土地の事を知り、上手に活用しましょう。

1. 宅　地
   市街化調整区域の場合、都市計画法施行後の場合、既存宅地制度を利用できない。
   　
2. 田・畑
   農地法の許可叉を届出が必要。農業振興地区域からの除外。
   　
3. 山　林
   林地開発の許可叉は届出が必要な場合があります。
    

市街化区域の場合、1,000�u以上は開発行為に該当します。
市街化調整区域の場合、許可不要のもの以外は全て開発許可が必要です。
未線引き区域の場合は、3,000�u以上が開発行為に該当します。
都市計画区域外の場合は、10,000�u以上が開発行為に該当します。
また、切土・盛土を１ｍ以上行い、造成する場合も開発行為に該当します。

その為、開発行為を回避する場合、上記の条件を取り除けば開発行為に該当しません。
分筆により面積を減らし、位置指定道路により接道を確保する等。

土地取引の場合、国土法で届出が必要です。

市街化区域	２．０００�u
市街化調整区域	５．０００�u
都市計画区域外	１０．０００�u
監視区域	場所により面積が異なります。

※　開発行為の利点、欠点

【利　点】
　　・公共施設（道路・水路・公園）の環境整備がなされ、利用者には便利。
　　・土地の価値が上がる。
　　・大きい面積の土地を一度に処理できる。

【欠　点】
　　・道路幅員が広く必要（６ｍ以上）で、有効に使える宅地面積が減少する。
　　・公共施設整備への費用負担が多い。
　　・許可手続きに時間と費用を要する。

建築基準法が施行された昭和45年10月（場所により年月日が異なる。）時点に、所有していたかが問題となる場合があります。

1. 既に、家を建て道路として使用していたか？（法以前道路・既存道路）
   公道にも面していないし、位置指定の申請もしていなかった場合は、建築可能。
   　
2. 既に、調整区域でその土地を所有していたか？
   分家住宅（農家・非農家）建築不可
    　
3. 既に、宅地として使用していたか？
   既存宅地の許可条件となっているので、宅地だったことを証明できれば建築可。